Il Manifesto per la Casa per un nuovo modello di housing

Un appello a tutti i soggetti e gli attori interessati per dare vita ad un nuovo Manifesto per la Casa, a partire da strumenti finanziari e interventi legislativi e fiscali, con l’obiettivo di riportare le politiche abitative al centro delle politiche di welfare e di sviluppo non solo economico, ma anche culturale e sociale del Paese. Un obiettivo da raggiungere sulla base della condivisione di pochi ma essenziali elementi di visione e di azione, finalizzati a dare risposte concrete al disagio abitativo diffuso che investe più di 5 milioni di persone nel nostro Paese e a costruire le condizioni di un futuro inclusivo e sostenibile per le nuove generazioni. Il tutto nel quadro di un rinnovato partenariato pubblico-privato che sia in grado di coinvolgere le Rappresentanze delle diverse categorie di attori privati, e in particolare del privato sociale come le cooperative, quelle Sindacali e il mondo dell’Associazionismo del Terzo Settore.
A lanciarlo è Legacoop Abitanti in occasione di “Cooperare al quadrato: progetto, strumenti e cultura dell’abitare”, l’Assemblea Congressuale dell’Associazione in corso a Matera, realtà urbana in continua trasformazione, scelta per il suo valore emblematico della necessità, oltre che di far coesistere innovazione e radicamento territoriale, di non escludere tante realtà simili del Paese dai processi di crescita e sviluppo che normalmente investono solo le grandi aree metropolitane. La scelta di lanciare la proposta a Matera nasce in quanto rappresenta una realtà urbana in continua trasformazione e rappresentativa della necessità di far coesistere l’innovazione con il radicamento alle origini e alla natura dei luoghi. Inoltre, la collocazione geografica è emblematica della necessità di intervento congiunto di Pubblico e Privato in una parte del Paese che, come tante altre realtà, non può rimanere esclusa dai processi di crescita e sviluppo e che normalmente investe solo le grandi aree metropolitane.
“La nostra proposta -sottolinea Simone Gamberini, presidente Legacoop- va in direzione di un nuovo modello di welfare, che includa non solo la casa, ma anche la presenza dei servizi necessari alla creazione di comunità coese ed integrate, offrendo al contempo opportunità di crescita e sviluppo economico e occupazionale a sostegno dell’interesse collettivo. Riteniamo necessari nuovi modelli di coesione e vivibilità urbana, con l’obiettivo prioritario di aumentare il livello di accessibilità e sostenibilità per le persone, secondo i modelli europei di integrazione tra Pubblico e Privato, in un’azione condivisa, partecipata e responsabile. Il Manifesto per la Casa vuole quindi raccogliere le visioni e gli obiettivi comuni, indicando le priorità e proponendo soluzioni e percorsi concreti, con lo scopo di confrontarsi e fornire una base di discussione alle Istituzioni per la definizione di una nuova Politica pluriennale per la Casa e lo sviluppo Urbano, garantendo risorse e strumenti efficaci. La centralità delle politiche abitative per una nuova fase di sviluppo che accompagni la crescita e garantisca inclusione e coesione richiede un impegno serio e concreto da parte del Governo. È necessaria una visione pluriennale e capace di cogliere tutte le diverse caratteristiche della domanda di casa che guardi oltre la fase emergenziale con risorse e misure legislative adeguate nelle quali il concetto di accessibilità-abbordabilità diventi il cardine centrale sul quale riscrivere regole e sistemi di monitoraggio cogliendo le differenze territoriali”.
Sulla base delle esperienze realizzate per garantire l’accesso alla casa a categorie sociali che altrimenti ne resterebbero escluse, e che in concreto si traducono, ad esempio, nell’assegnazione di alloggi di cooperative a proprietà indivisa con canoni ormai inferiori fino al 50/60% di quelli di mercato, Legacoop Abitanti ha già presentato, a novembre dello scorso anno, una serie di proposte e di contenuti successivamente portati all’attenzione dei Tavoli di Lavoro promossi dal Ministero delle Infrastrutture e Trasporti, con la necessità di prevedere un Piano Pluriennale di risorse per la realizzazione, con forme di partenariato Pubblico Privato, di 50.000 alloggi di edilizia residenziale sociale, per coprire il fabbisogno abitativo emergente dei prossimi 10 anni per quelle categorie che non possono accedere all’alloggio pubblico, candidandosi a realizzarne il 10%, con un risparmio di 277 milioni di euro per le finanze pubbliche, che consentirebbe di liberare risorse per l’edilizia residenziale pubblica, destinata alle persone con maggiore disagio economico.
Vista la difficoltà del reperimento delle risorse necessarie, Legacoop Abitanti sta definendo i contenuti di una proposta per la creazione di una Piattaforma Finanziaria, sul modello di quella realizzata in Francia, alimentata da risorse Pubbliche Nazionali e Regionali, in grado di attrarre investimenti europei (Banca Europea degli Investimenti e Banca del Consiglio di Europa) e che, con ulteriori strumenti di natura legislativa e fiscale, possa incentivare la partecipazione di soggetti privati nella realizzazione di alloggi per particolari categorie sociali svantaggiate (giovani, anziani, migranti) oppure per specifiche categorie di lavoratori che non trovano accesso al mercato della casa in determinate aree geografiche.
“Abbiamo iniziato a delineare la nostra proposta di piattaforma finanziaria -sottolinea Rossana Zaccaria, presidente Legacoop Abitanti- già da prima dell’insediamento della nuova Commissione Europea. La scelta di Ursula von der Leyen, di nominare un Commissario all’Energia e alla Casa, conferma la centralità del tema anche per le politiche europee dei prossimi anni. La posta in gioco è l’avvio di un piano di investimenti, nuovi strumenti finanziari, la revisione del concetto di aiuti di stato e della normativa sui Servizi di Interesse Economico Generale in un’ottica di ampliamento a nuovi target del bisogno abitativo, ovvero i milioni di lavoratori non più in grado di pagare canoni di mercato. Siamo pronti ai blocchi di partenza, non ci faremo sfuggire questa opportunità. Vogliamo svolgere appieno il nostro ruolo di corpo intermedio, mettendo a disposizione competenze, ricerca, capacità di lettura e azione sul territorio”.

Le dimensioni del disagio abitativo in Italia. I d­­ati Eurostat mostrano che in Italia sono 5,2 milioni di persone, quasi il 9% della popolazione, a soffrire per un sovraccarico del costo dell’abitare con una spesa pari al 40% del reddito disponibile. Ma questa percentuale sale all’11,2% se si prende a riferimento la popolazione tra i 25 e i 34 anni. Secondo Housing Europe la percentuale di nuclei in grande difficoltà o in difficoltà supera in Italia il 25%, a fronte del 15% di media in Austria e Francia, due economie di riferimento. La casa è diventata sempre più un asset finanziario anziché un bene sociale con la progressiva finanziarizzazione del mercato immobiliare.

Il rapporto “Much More than a Market”, redatto da Enrico Letta su incarico della Commissione Europea, scatta una fotografia nitida. La crisi abitativa attraversa tutta l’Europa: i prezzi degli affitti, dal 2010 al 2023, sono aumentati in media in Europa del 22,1% e i costi della vendita del 48,9 per cento. Inoltre, il 10,6% delle persone nel 2023 ha speso più del 40% del proprio reddito per sostenere i costi dell’abitare.
Secondo l’ultimo rapporto di Fragilitalia – Casa – Settembre 2024, il 30% degli intervistati considera molto o abbastanza probabile il cambiamento della propria residenza nei prossimi due anni. Le principali motivazioni dietro a questa tendenza includono il desiderio di migliorare le condizioni abitative (31%), la necessità di spazi più ampi (20%), e l’aspirazione a possedere spazi all’aperto esclusivi (15%). Un significativo 14% dei partecipanti ha anche espresso il desiderio di costruire o espandere la propria famiglia, evidenziando come le esigenze personali e familiari rimangano un fattore cruciale nelle decisioni abitative. Parallelamente, l’indagine sottolinea l’importanza delle cooperative di abitanti nel mantenere accessibili i prezzi delle case, con l’83% dei rispondenti che riconosce un ruolo essenziale a queste entità nel contenere i costi abitativi.Tra i servizi ritenuti interessanti le comunità energetiche per 37% e azioni di riciclo per il 57%; tra i servizi alla persona l’assistenza gli anziani per il 42%.

Dal fronte economico, il rapporto di Legacoop Abitanti 2017-2022 registra una produzione di 40.000 alloggi a proprietà indivisa e 400.000 a proprietà divisa, dimostrando un impegno costante nell’espansione dell’offerta abitativa cooperativa. Questo sviluppo è sostenuto da un livello di occupazione stabile al 100% e un tasso di morosità contenuto tra il 2-3%, confermando l’efficacia delle politiche di gestione adottate. Inoltre, il report evidenzia che i canoni di locazione delle proprietà gestite da Legacoop Abitanti sono notevolmente inferiori ai valori di mercato, oscillando tra il 40-60% in meno, rispecchiando l’obiettivo dell’Associazione di garantire accessibilità e sostenibilità nelle soluzioni abitative. L’analisi regionale mostra come Lombardia, Emilia-Romagna e Piemonte concentrino l’80% del fatturato e del patrimonio netto, posizionandosi come fulcri dell’attività cooperativa nel settore abitativo. Questa centralizzazione sottolinea l’importanza di strategie mirate per promuovere un’equa distribuzione delle risorse abitative su tutto il territorio nazionale.